上海自贸区消息公布以来，作为上海自贸区开发主体中的唯一上市公司，外高桥在不到一个月的时间里市值翻一番，超过600亿元人民币。之所以如此受到资本市场的青睐，业内人士认为，最主要的原因是外高桥的土地被重新评估。

    “自贸区的开发建设上升为国家战略的背景下，这次定增募资投入自贸区及其配套区域的开发建设，是全面有效推进自贸区建设的需要，是实施国家战略的重要举措。外高桥肩负着自贸区开发建设的融资任务，未来的发展前景可期。”外高桥相关人士表示。

    外高桥保税区从获批设立至今，已经走过了近23个年头。当年的一片农田和芦苇荡已经成为我国经济规模******、综合实力最强的保税区。如今，作为改革开放的成功样本，正在试点建立自由贸易园区，探索一条新的贸易路径。

    从历史功能上看，外高桥是上海四大园区开发企业之一，主要从事上海外高桥自贸区内的工业地产和园区开发，并提供土地转让、工业地产出租、出售、管理增值以及从事区内的物流贸易等业务。目前已形成房地产、物流、贸易三大业务板块协同发展的产业发展良好格局。外高桥的发展战略定位为：形成“区内以投资经营为主，区外以自主开发为主”的经营格局，园区内房地产物业以租赁为主，园区外房地产物业以开发出售为主。

    从业绩来看，外高桥今年中期实现了5.26亿元的净利润，同比增长400.80%，可以说是不折不扣的“土豪”。其一，公司抛出了上市公司首份自贸区投资规划，拟定增募资21亿元投向包括跨国公司总部、专业物流等上海自贸区的一期建设；二是由于上海自贸区改革力度超出预期，上海外高桥板块的房价也一路上升，价格较上月提高约20%。

    同时，伴随外高桥国际贸易功能的开发，森兰的商业开发也正加速推进。据了解，一期的森兰国际、森兰商都、森兰名佳项目已经进入投入使用阶段。二期中央区域的商业在今年已开工建设，北边的商业也将在2014年开工，未来的业绩可期。

    外高桥属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”的倡导下，外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。“目前自贸区建设已经上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现‘产城融合’。其中森兰项目130万平方米(目前已启动78.58万平方米)，有望给外高桥带来丰厚回报。”海通证券相关分析师表示。

    克而瑞上海机构研究总监薛建雄说，自贸区成立之后，会有更多之前被高税率限制的产品到中国销售和生产。这些产品通常附加值和品质都比较高，所以他们对厂房、仓储和物流硬件的要求都会比较高，也能承担更高的租金。因此，现有的优质厂房、仓库租金会上涨，中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金收益。

    自贸区成立后，外高桥的发展目标由初期的“建设国际化港城”调整升级为中期的“打造外高桥国际贸易城”，并向着后期“建设中国（上海）自由贸易试验区迈进。

    按照纽约、伦敦、东京、香港、新加坡等这些国际贸易城市的发展经验看，国际贸易中心具有贸易主体中枢功能，依托跨国公司的全球生产和营销网络成为世界经济神经中枢。同时具有贸易辐射功能，进出口和内贸规模较大，口岸贸易发达，转口贸易在口岸贸易中占有较高比重。

    实际上，外高桥保税区的进一步发展，迫切需要突破土地资源、发展空间、城市配套等制约瓶颈，必须突破铁丝网的限制，跳出保税区发展保税区，向区外延伸保税区功能，走产城融合的道路。

    外高桥相关人士告诉记者，外高桥将进一步发挥国际贸易优势，完善贸易便利化环境，形成以国际贸易为核心、以航运物流为支撑、以先进制造业为重要内容的产业结构体系，从现代城市功能和现代贸易内涵两方面，将外高桥建设成为融入世界经济格局、按照国际惯例运作、充分体现贸易便利化的外向型、多功能、高度城市化的国际贸易城。着力打造世界一流的自由贸易园区品牌、打响国家进口贸易促进创新示范基地的品牌、创建国家对外文化贸易基地的品牌、强化外高桥集团的专业服务品牌。

    德融地产研究部经理钱宁罗表示，随着自贸区内原有商用库存得到快速消化，短期内新建项目又无法入市销售，且自贸区内土地储备主要集中在外高桥的手中，供应类型以工业用地为主，因此预计自贸区内可交易房源不久即将见底，短期内其对交易的促进作用也将是有限的。但自贸区对整个国家经济改革影响巨大，同时事关中国建立新的贸易联盟体系，因此长远来看，投资自贸区商业地产将拥有较大的升值前景。

    外高桥公告显示，作为外高桥保税区、外高桥保税物流园区及其配套区域森兰项目的开发商、营运商、服务商，公司在上海浦东外高桥区域拥有大量的工业物业和土地资源，而上海探索建设自贸区的先行先试举措为公司带来了新一轮发展机遇。