2013年圣诞节，北京万科第一个商业项目——金隅万科广场正式营业，而这只不过是近期住宅开发商抢占北京商业地产市场的一个代表。

    “这是城市发展阶段的一种自然状态。不是企业非得要去做，而是城市发展到了一定阶段，需要有不同种类的城市配套出现，而企业会从中找到未来发展的商机，这是大环境使然”。北京万科总经理毛大庆在接受中国房地产报记者采访时表示。

    不过，住宅房企开拓商业领域绝非轻而易举。在商业地产开发的专业人士看来，其中风险重重。“这类房企面临着思维转型、资源获取以及资金压力等多重问题”。RET睿意德助理董事崔崇彦向中国房地产报记者表示，在中国能做好商业地产的房企还不是很多，住宅开发商难度会更大。

    其实，从2013年第四季度开始，北京市的商铺市场就已开始放量。RET睿意德中国商业地产研究中心预测，2014年，北京商业地产新增供应量将有106.1万平方米，2015年，预计160万平方米，有望达到历史第二高点。

    然而，在这蓬勃发展的阶段，商业地产项目开发主体悄然发生了变化。“我们从两三年前就开始为此储备人才，现在需要的是积累实操的经验。”毛大庆表示。

    今后两年，住宅开发商涉足商业的形式将进一步蔓延。除万科外，还有金隅嘉业在东坝规划区域性购物中心、华远地产在通州筹划好天地商业街、北京城建在房山兴建胜茂广场等。

    谈到这种市场变化，崔崇彦指出，“现在政府是有意识地做整个区域的城市设计，这就会涉及产业、住宅、商业等多种土地性质，迫使很多拿地的开发商不得不做商业物业的设计”。另一方面，从市场角度来说，房企也正在从原来的买地——建设——销售这种粗放型模式，逐渐转变到做城市运营商的角色。“一些开发商也主动做些商业，为整个社区做配套，让住宅部分溢价能力更强，让自己的产品和其他项目有明显的差距，因此这同时也是房企的主动选择。”崔崇彦认为。

    “很多企业通过做商业获得土地溢价、区域溢价等大区域开发的土地红利。”崔崇彦认为。

    但在熟谙商业地产操作的人士眼中，这块看似可口的“蛋糕”并非那么容易吞下。

    “住宅房企转型面临的第一个难题就是思维转型”。崔崇彦指出，商业则包括多方面，首先是招商，面对的是一些品牌商，谈判能力、议价能力与小业主完全不一样，不会像开发住宅的卖方市场那样容易。另外从资源角度看，目前中国能够获得优质商户资源的房企也不是很多，“对他们招商的能力有不小的要求，这也是现在很多房企越来越需要通过外部资源的引入解决这一问题的原因”。

    开发商业地产绕不开的还有资金问题。“住宅房企走的都是短平快的方式，住宅开发拼的是周期、高周转率，从拿地到开盘，时间越短，利润越高，而商业是对整个项目的运作要求更高，它是一个长期的回报。开发商业对一个房企资金压力的承受力是很大的考验。未来商业地产，谁能获得便宜的资金，谁就能在商业竞争中获得优势”。

    崔崇彦还指出，目前的商业地产在结构上也存在风险，“房企在市中心拿地越来越难，成本越来越高，都转到郊区拿地，在郊区做卫星城，未来郊区商业井喷，房企对商业投入的时机、业态配比的拿捏都需要慎重考量”。