在传统的房地产开发企业从业者看来，开发和销售以住宅为主体的房地产项目，通常资金一年就能回笼。但是，投资产业地产的这个周期至少要3-5年，甚至更久。而成功的产业地产的收益周期，要长久于一个普通房地产开发项目。业内人士指出，房企转型布局产业地产要有“去地产化”的思维，抓住“运营”这个命门，打造成熟的产业生态圈。

    “先行者”经验，运营是关键

    2006年就已经开始进入佛山开发产业地产的天安，目前是业界公认的“成功的产业地产开发和运营的范本”，同时也是佛山首个产业地产项目。有不少品牌房企在转型产业地产的“准备期”，都曾来到天安取经学习。目前，天安数码城北区已经开发完毕成熟投入运营，南区的天安中心三期正在建设和陆续交付使用中。整个项目已经有1300多家企业进驻。

    “产业地产，最关键在于运营。”佛山天安科技企业孵化器有限公司运营总监周志慧认为，一个成熟的产业地产项目自身就是一个生态圈，最考验开发和运营者的就是运营服务的能力，“事实上很多园区的招商能力、区位和建筑等物理空间的差异不大，一个企业为什么选择一个区域或者一个园区，更看重的是园区运营。佛山一直重视产业发展，好的园区能够将企业、产值、税收和人才都留下来。”

    “比如一个小型企业要招聘人才、融资、办证，这些都是非常繁琐和耗费人力物力的事情，好的园区平台能够整合资源，帮助进驻企业。”在园区运营经验方面，周志慧总结，企业生态圈的四个核心问题就是资金、技术、市场和人才，“企业只要负责研发，园区则围绕以上四个核心问题做服务。”

    引入创投机构，为运营注入“内核”

    实际上，房企转型布局产业地产，是一种“去地产化”的思维。合一产业运营有限公司董事总经理陈晨介绍，产业地产的盈利模式主要分为四种模式，首先是物业收益，如招租、招商、物业出售等模式。其次是非物业收益，为企业提供产业服务，如集中采购、人才外包、融资租赁、对接高校科研资源等。此外，还可以对入园企业进行孵化，提供导师服务，借助资本市场实现股权退出。最后一种为物业升值，即对产业项目进行长期的投入运营，使得项目增值。

    “未来，产业地产的租金收益和非租金收益达到1：1的比例，这则是较为健康的盈利状态。”陈晨谈道，“但是，目前国内的产业地产发展多出现了两个极端现象，一是运营商可以将租金收益做起来，但产业服务和产业投资却是短板。二则是产业投资做得很好，却忽略了最基本的租金收益。”

    为此，陈晨谈到，真正理想的模式是传统的园区运营商和创投机构进行合作，强强联合。他认为，类似孵化器等创投服务与产业园区相结合，传统的园区运营商可以借助创投机构投资、融资、管理、退出的全流程专业化企业服务，引进一批高成长型的高新技术企业入园，打造园区产业名片。

    同样，克而瑞深圳区域总经理陈洪海建议，房企在转型时必须学会“慢工出细活”的道理，要有心思充实产业地产的“内核”。第一，房企要学会紧抓政府的资源，嫁接转化为自身优势，达成双赢的局面。第二，导入产业资源，可通过合作轻资产的运营商，弥补产业运营的短板。

    聚合产业链， 重点培育创新型企业

    广东高科技产业商会执行会长王理宗谈到，在产业发展上，产业链的聚集非常重要。不同类型的企业发展需求千差万别，硬件配套跟上了，内核也需要满足企业需求。而内核指的是“技术金融+公共服务培训”平台。

    在此情况下，王理宗建议，产业地产要向专业化发展，形成产业的集聚，这样更有利于园区向政策倾斜，能为企业提供直接的产业资源和公共服务以及政策优惠。另一方面，从宏观角度出发，未来智能型的研发园区以及高端装备产业是发展的方向。挖掘企业的科研实力将成为产业发展的痛点，而产业园的发展需要能留住产业、帮助政府留住人才。

    对此，中山大学岭南学院经济学系教授林江持赞同意见。他提到，品牌房企入驻城市，可有助于提升整体的城市形象。城市的发展核心是“创新产业”，政府在引进特色小镇、产业园区的同时，必须注重培育创新型的企业成长。